在立陶宛小城马里扬泊列(Marijampolė)的社区中，有一栋位于宇航员街尽头的公寓楼显得格外光鲜亮丽。这座狭窄的九层建筑建于1993年，却看起来比全市很多苏联时代的公寓楼都要新。这幢有54个住宅单元的建筑在2018年经过翻修后容光焕发，桃红色和奶油色的墙板柱子交替排列，将它与单调的混凝土塔楼区分开来。

但宇航员街的这幢楼房不仅是外观发生了变化。翻修前，它的能源使用效率在那个年代的建筑中具有“代表性”，换句话说，就是效率不高。但改造后，包括安装新的窗户和隔热材料、太阳能和地热供暖系统以及全天候的玻璃阳台，供暖成本从每平方米140千瓦时下降到28千瓦时，降幅达80%。

对这里的居民和立陶宛各地已投资进行类似升级的数百栋老旧公寓楼来说，这的确是个好消息。由于俄罗斯入侵乌克兰导致今夏能源价格飙升，这些波罗的海国家首当其冲受到了冲击。当8月份能源价格一飞冲天时，立陶宛的一家食品杂货连锁店不得不暂时调低了店内照明和空调。

尽管能源危机仍在持续，但立陶宛或许可以成为确保欧洲未来能源更加独立的榜样。

欧盟委员会表示，欧洲的建筑耗能占欧洲大陆能源消耗的40%，温室气体排放占36%。因此，各国政府非常看好对欧洲既有建筑的现代化改造，认为这是应对气候变化的一种方式：通过改善建筑性能来减少能耗是《欧洲绿色新政》(European Green New Deal)的基石。

然而，高通胀和利率上升（在波罗的海国家尤其严重）可能会削弱这种做法的“路边吸引力”。对于业主来说，投资资本密集型的升级改造工程并获得长期回报已经不像以前那么便宜了。

贷款机构有一个让翻新工程继续下去的计划。

作为欧盟的贷款机构，欧洲投资银行在2017年至2021年期间为城市发展项目提供了超过960亿欧元的融资，目前正在推广一种资助房屋改造的模型产品，将公共拨款与贷款结合起来，以促进基于长期、低息、低成本融资的不同类型的公私伙伴关系。欧洲投资银行的ficompass平台旨在为所有27个欧盟成员国提供一个蓝图，利用有限的拨款来激励业主和居民自己投资房屋的升级改造。

到目前为止，这种模式使立陶宛的旧屋升级改造规模超过10亿欧元。

“政府以这种方式利用拨款资金，立陶宛是相当有远见的。”英国绿色金融学会(Green Finance Institute)的建筑能效联盟项目主管詹姆斯·胡顿(James Hooton)说。“非但不用拨款来排挤私人资金，反而能把它们用作一种促进发展的工具。立陶宛这样做是正确的做法。”绿色金融学会是政府支持的独立组织。

欧洲投资银行官员称，俄罗斯发动的乌克兰战争引发能源冲击，使能效升级变得更加紧迫，而不是更加放松，特别是在令人深受打击的夏季过后，即将迎来可能让人心生恐惧的冬季的时候。

欧洲投资银行金融工具咨询部门主管弗兰克·李(Frank Lee)说：“能源价格上涨的事实更清楚地表明，如果你有一个公寓房或一所房子，那你应该这么做。这让整个改造想法更有说服力，因为如果你改造，显然你就能比两年前省下很多钱。”

“另一方面，改造成本现在大幅上升，对此要进行成本效益分析。”他说。“这恰好是我们正在推广的这个工具非常强大的地方。

立陶宛式的升级改造

如今，建筑升级改造任务在立陶宛各地都享有高度优先级。

虽然宇航员街的那栋楼在它所在街区中显得鹤立鸡群，但它在马里扬泊列并非个例。马里扬泊列，这座拥有3.4万人口的城市自称是立陶宛的“改造之都”：在该市超过10%的多户型建筑中，居民和业主都选择出钱改造。

老旧的苏联住宅区和其它多户型建筑大部分建于1993年之前，占到立陶宛既有住房的66%。立陶宛的家庭能耗远超欧洲平均水平，而就在不久前，该国的能源需求还一直依赖那个盛气凌人的邻居。（今年4月，立陶宛宣布不再使用俄罗斯天然气。）为了在2030年前实现国家能源和气候削减计划，立陶宛已将建筑能效作为重中之重。

欧洲投资银行驻立陶宛投资官员朱诺娜·布梅利特(Junona Bumelyte)表示，立陶宛总共有大约3万幢公寓楼需要翻修。

如图所示（摄于1975年），立陶宛很多城市目之所及的主要是苏联时代的公寓大楼。摄影：Dean Conger/Corbis Historical via Getty Images

为了实现这一目标，在欧洲当局为借款人提供更多融资选择的同时，立陶宛也将提高居民意识作为一项全国性举措。2019年，立陶宛住房能效机构(BETA)宣布宇航员街的那栋楼为年度改造项目，获得全国年度挑战赛的冠军。

BETA负责人维力乌斯·塞尔本塔(Valius Serbenta)在2019年对新闻网站Delfi说：“这场比赛的主要目标之一是向公众展示，翻修不仅仅是让墙壁隔温、改变屋顶或窗户，还可以从根本上改变生活质量。”

在当时的立陶宛，翻新改造机会很大，但打消业主、投资者和贷款人的怀疑也是巨大的挑战。收回能效升级投资可能需要很长时间：虽然从节约的能源成本来看，回报是立竿见影的，但贷款回收期可能很长。在能源成本较低的时候尤其如此。

立陶宛的很多公寓楼都由业主协会持有。自住，尤其是长期自住的业主，可能不觉得投资升级改造有什么好处。因此，立陶宛政府制定了一项标准，即一栋楼只要大多数业主同意，该楼就可进行翻修，此举降低了阻碍翻修的常见壁垒。

此外，给立陶宛这些项目提供融资的具体金融工具是与建筑挂钩的，而不是与居民挂钩。所以说，如果住宅单元出售，贷款会随着房产流动。同时，能源成本降低的优势会立马显现。

弗兰克说：“我们的思路是创造一种对房主来说有吸引力且容易理解的工具，哪怕背后有很多规章制度。”

2007年以来，立陶宛的改造升级工作通过一个名为“欧洲城市地区可持续投资联合支持”(JESSICA)的项目，分两个阶段进行。第一阶段是部署1.73亿欧元在欧洲区域发展基金(European Regional Development Funds)和国家联合融资当中，为公寓楼和学生宿舍进行了价值2.5亿欧元的能效升级。第二阶段贯穿2020年，用2.5亿欧元的拨款扩大了这一项目，用于升级改造的资金到目前为止增加了一倍多。

到这一时期结束时，欧洲投资银行、欧盟委员会和欧洲开发银行理事会共同调动的金融资源为立陶宛所有60个城市的1000多幢楼房提供了翻修贷款。约5万户家庭将从中受益，平均每栋楼将节能65%。

翻新浪潮的经验教训

2020年10月，欧盟领导人宣布掀起“翻新浪潮”，帮助欧洲大陆在未来实现碳中和。这种对欧洲城市的全面改造意味着欧洲每年将有至多2%的存量建筑进行翻新改造。

疫情延缓了这些政策的实施，高通胀和能源价格影响了基本面。展望未来，对住宅现代化来说，推进能源独立也许和长期可持续性一样有好处。但前期挑战是一样的：征得业主和贷款人的同意。

很多欧盟成员国呼吁，改造要征得业主的一致同意，而不是简单多数的同意原则。胡顿说，欧洲议会正考虑修订《建筑能效指令》(Energy Performance of Building Directive)的核心内容，使欧盟的标准与立陶宛模式保持一致，这是该波罗的海国家超前于时代的另一面。

在立陶宛和欧洲投资银行的模式下，对于楼房业主来说，公共拨款会提供技术援助、利率补贴和资本退税，以抵消贷款。对投资者来说，拨款相当于初期损失担保。弗兰克说，欧洲投资银行以两种方式让本不乐意的私人贷款机构接受了拨款与贷款相结合的想法。“如果你投资一欧元，就可以收回一欧元，还可以一次又一次地反复使用它。”他说。“还有一个好处是杠杆作用。你用一欧元的公共资金，拉来了10欧元的私人资金。”

利用拨款获得私人融资的另一个好处是，它可以促进供给侧的改革和投资。为立陶宛的这些项目提供融资便利创造了约7000个新就业岗位，其中很多是在绿色建筑或服务行业。

“纵观整个欧洲，不同的国家在促进动机方面的成功各不相同。我想说的是，成功有不同的衡量标准。”胡顿说。“你看西班牙，或者像爱沙尼亚和拉脱维亚这样的国家，它们显然更接近立陶宛，它们在多户公寓楼方面的建筑存量类似，在金融市场成熟度方面也类似，我认为这个产品绝对是无可挑剔的。”

尽管这种模式在立陶宛（以及希腊和葡萄牙）取得了成功，但其它欧盟成员国没有急于采用同样的拨款担保方式。到目前为止，只有大约5%到10%的欧盟委员会的结构和投资基金以这种方式使用。其余的绝大多数基金专门用于拨款。

更高的使用率可能会让更多人获得和宇航员街居民一样的优势。

“委员会正在推动以这种方式使用的资金比例的提高。”弗兰克说。“我们都希望这种情况能改变。”

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